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(一)地役权的概念

地役权，是指利用他人土地以便有效地使用或经营自己土地的权利。《物权法》正式确立了地役权法律制度。《物权法》第156条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人不动产，以提高自己的不动产的效益。其中“他人的不动产”为“供役地”，“自己的不动产”为“需役地”。

(二)地役权的特征

1.地役权为利用他人土地的物权

2.地役权系为需役地之便宜而存在的物权

地役权，为以供役地供需役地便宜之用的权利。而人役权，则是专为特定人而非特定土地的利益而存在的权利。换言之，地役权所提供的便宜的直接对象是“地”，而人役权所提供便宜的直接对象是“人”。

3.地役权具有从属性和不可分性

地役权的从属性表现为两方面：一方面。地役权不得与需役地相分离单独转让，需役地的所有人或使用人不能自己保留需役地的所有权或使用权而将地役权转让给他人，也不能将需役地的所有权转让他人，而自己仅保留地役权，或将需役地的所有权、使用权与地役权分别转让给他人。另一方面，地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离，作为其他权利的标的，例如不得单独将地役权作为抵押的标的。

我国《物权法》第164条明确规定：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。